毫无品牌沉淀与美誉度积累什么是金融杠杆炒股，上来就以绝对高端自我标榜、拿统一高价示人，很容易被市场反噬。
刘元春 上海财经大学校长，中国人民大学原副校长、中国宏观经济论坛（CMF）联合创始人
21世纪经济报道记者 张敏 北京报道
始于9月末的本轮楼市政策，正在令房地产市场出现诸多积极变化，体现在房企业绩上，则是销售层面的升温。
近期，上市房企陆续发布2024年10月销售业绩，在整体市场交易升温的背景下，房企销售普遍出现增长。
今年10月，万科实现合同销售面积143.9万平方米，合同销售金额213.6亿元，环比增长22.6%，但与去年同期相比仍有一定下滑。同期，保利发展（600048）实现签约面积222.59万平方米，签约金额423.37亿元，同比增长超过两成。
龙湖、绿城、中海、金地等大型房企均在10月录得不错的成交业绩，但与去年同期相比互有涨跌。
根据中指研究院发布的数据，10月单月，TOP100房企销售额同比增长10.53%，为2023年3月以来首次转正，环比增长67.45%。
该机构指出，本轮政策利好并未出尽，房企仍处在政策宽松的风口期。临近年末，房企仍有机会通过加大营销力度来实现出货。
房企继续以价换量
今年9月末召开的中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳。此后，包括四个一线城市在内，多个城市陆续发布一揽子稳楼市政策，从而拉开本轮楼市政策调整的序幕。
受此影响，国庆长假期间，楼市整体销售向好，不少房企也在此期间实现了不错的销售去化。
根据万科发布的三季报，万科在十一假期实现认购金额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%。其中南方、上海区域来访转化率提升明显，国庆较中秋日均认购提升2倍以上。
今年10月，万科实现合同销售面积143.9万平方米，合同销售金额213.6亿元，虽然仍不及去年同期，但比9月有明显增长。
同期，保利发展实现签约面积222.59万平方米，签约金额423.37亿元，同比环比均有增长。10月也是今年保利销售规模最高的月份。公司管理层表示，国庆期间到访超10万批次，累计成交额达到历史新高。
今年前10个月，保利发展实现签约金额2840.23亿元，就规模论，仍为全国第一大房企。
10月，龙湖集团实现合同销售额112.0亿元，合同销售面积73.6万平方米，同样实现了今年以来的月度新高。
根据中指研究院的数据，10月单月，TOP100房企销售额实现同比、环比双增长。但由于前期销售规模不大，前10月的数据仍然低于去年同期。
该机构的数据显示，2024年1-10月，TOP100房企销售总额为3.5万亿元，同比下降34.7%，但降幅较上月收窄4.08个百分点。
房企迎来“银十”，与整体市场环境的升温密不可分。根据住房城乡建设部发布的数据，10月份全国商品房成交同比和环比均实现“双增长”，自2007年以来，首次出现“银十”超过“金九”的局面。
此外，房企在营销端继续祭出以价换量的策略，也促进了销售的升温。
禹洲集团在10月的销售均价为13031元／平方米，明显低于9月的15084元／平方米，也低于去年10月15232元／平方米的水平。同期，绿城中国的销售均价为29600元／平方米，低于9月34629元／平方米的水平。
在已公布销售价格的房企中，这种情况颇为常见。
销售价格的调整，与供货结构的变化有关，但今年以来，开发商主动调整价格成为主要原因。多家研究机构指出，为抓住政策窗口期，房企普遍采取了以价换量的策略，一些供货量较大的区域甚至出现了“价格战”。
政策窗口期仍在
虽然10月市场表现亮眼，但随着政策效应递减，近期市场交易已有降温势头。
海通证券发布的数据显示，本月第一周（11月1日至11月7日），30个大中城市新房成交面积为238万平方米，环比前一周下降30.8%。同期，18城二手房成交221万平方米，环比前一周下降1.1%。
某大型上市房企营销负责人也向21世纪经济报道记者表示，从10月底开始，旗下一些项目的看房者就明显减少。
他表示什么是金融杠杆炒股，这是由于前期的客户已经出手，项目需要经历重新蓄客的过程。另一方面，由于政策利好尚未出尽，仍有不少客户在观望。
10月中旬，住建部部长倪虹对近期的楼市政策进行总结，并提出包括“四个取消、四个降低、两个增加”等在内的政策“组合拳”。除了取消限制性政策、降低信贷门槛外，“组合拳”中的其他政策，仍在陆续落地阶段。
10月末，多家银行发布存量房贷利率调整细则。11月11日，自然资源部发布通知，规定了运用专项债收购存量土地政策的细则。
与此同时，地方政府也在不断推出新的调控措施。如提高公积金贷款额度，扩大购房补贴范围，取消普通住宅标准，等等。
中指研究院表示，当前仍处于楼市政策窗口期，若货币化安置100万套城中村和危旧房改造以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产“止跌回稳”目标。房企应重点关注营销环节，紧抓政策宽松风口，通过一系列销售组合拳持续发力，加大推盘促销力度。
前述房企人士指出，购房者对楼市政策的期待，主要在于税费减免、存量房贷利率下降等方面，企业则更期待盘活存量闲置土地政策，并关注城中村改造的潜在机会。
他表示，年末是房企冲击年度业绩的关键阶段，企业会继续利用这一政策窗口期实现去化和回款，加大供货、以价换量等营销策略还将继续出现。
